Региональное
Законодательство
Оренбургской области

Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.05.2014 по делу N А47-3431/2014 <Требования о признании недействительными ненормативных правовых актов об утверждении схем расположения и образовании земельных участков удовлетворены, так как в результате вынесения оспариваемых актов общество не имеет возможности продлить договор аренды земельного участка. Кроме того, в результате раздела исходного земельного участка обществу затруднено осуществление функции застройщика в части заключения договоров долевого участия в строительстве, договоров уступки прав по долевому участию>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 29 мая 2014 г. по делу № А47-3431/2014

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2014 года.
Полный текст решения изготовлен 29 мая 2014 года.
Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.А. Александрова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.В. Ш.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" (г. Оренбург) к Администрации города Оренбурга (г. Оренбург) о признании недействительным постановления администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР", признании недействительным постановления администрации г. Оренбурга от 14.09.2012 № 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п", к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга (г. Оренбург) о признании недействительным распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 28.06.2013 № 3060-р "Об уточнении характеристики земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202001:146 по улице Салмышской, 43/3", о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, путем исключения из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202001:146, 56:44:0202001:147, 56:44:0202001:148, 56:44:0202001:149, 56:44:0202001:150, 56:44:0202001:151, 56:44:0202001:152, 56:44:0202001:153, аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2013 № 56-56-01/270/2013-436 о праве собственности муниципального образования "город Оренбург" на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0202001:146, восстановления сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке 56:44:0202001:0011; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне заинтересованных лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (г. Оренбург), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" (г. Оренбург),
при участии представителей:
от заявителя - Г.Т. - представитель (доверенность от 15.05.2014 года № б/н, постоянная), П.Н. - представитель (доверенность от 11.02.2014 года № б/н, постоянная);
от Администрации г. Оренбурга - Д.М. - главный специалист юр. отдела (доверенность от 13.01.2014 года № 36, постоянная);
от Департамента градостроительства и земельных отношений - Д.М. - главный специалист юр. отдела (доверенность от 30.04.2014 года № 5, постоянная);
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - не явился, извещен надлежащим образом в соответствии с ч. 3 ст. 123 АПК РФ (известил суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие);
от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" - П.Е. - представитель (доверенность от 12.05.2014 № 0294/4, постоянная).

установил:

открытое акционерное общество "Управление капитального строительства" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Оренбурга о признании недействительным постановления администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР", признании недействительным постановления администрации г. Оренбурга от 14.09.2012 № 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п", к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга (г. Оренбург) о признании недействительным распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 28.06.2013 № 3060-р "Об уточнении характеристики земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202001:146 по улице Салмышской, 43/3", о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, путем исключения из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202001:146, 56:44:0202001:147, 56:44:0202001:148, 56:44:0202001:149, 56:44:0202001:150, 56:44:0202001:151, 56:44:0202001:152, 56:44:0202001:153, аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2013 № 56-56-01/270/2013-436 о праве собственности муниципального образования "город Оренбург" на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0202001:146, восстановления сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке 56:44:0202001:0011.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне заинтересованных лиц:
- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (г. Оренбург),
- Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" (г. Оренбург).
Заявителем заявлено письменное уточнение заявленных требований, просит суд:
1) признать недействительным постановление администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР";
2) признать недействительным постановление администрации г. Оренбурга от 14.09.2012 № 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п";
3) признать недействительным распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 28.06.2013 № 3060-р "Об уточнении характеристики земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202001; 146 по улице Салмышской, 43/3";
4) исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами:
56:44:0202001:146, 56:44:0202001:147, 56:44:0202001:148, 56:44:0202001:149, 56:44:0202001:150, 56:44:0202001:151, 56:44:0202001:152, 56:44:0202001:153, 56:44:0202001:154, 56:44:0202001:145.
Восстановить сведения в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202001:11.
Представители лиц, участвующих в деле, не возражают против уточнения заявленных требований.
Уточнение заявленных требований судом принимается на основании ст. 49 АПК РФ.
В судебном заседании представитель заявителя поддерживает заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании не возражает против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве.
При рассмотрении дела в открытом судебном заседании арбитражным судом первой инстанции установлено следующее.
Между Администрацией города Оренбурга и ОАО "Управление капитального строительства" заключен договора аренды от 21.11.2006 № 6/л-215юр земельного участка, расположенного по адресу: 17 микрорайон СВЖР, земельный участок 259734 кв. м, кадастровый номер 56:44:0202001:0011, разрешенное использование: строительство жилой застройки (далее - исходный земельный участок).
На данном земельном участке ведется строительство нескольких многоквартирных домов, двух детских садов и одной школы.
Предоставленный земельный участок 19.11.2007 зарегистрирован на праве собственности за муниципальным образованием "город Оренбург".
В связи со строительством на исходном земельном участке многоквартирных жилых домов, заключением договоров долевого участия, уступок прав требования по этим договорам, указанный участок имеет множество обременений: залог в силу закона, ипотека.
Как следует из материалов дела и доводов сторон, часть объектов (многоквартирных жилых домов) на указанном земельном участке построены и введены в эксплуатацию. Так, введен в эксплуатацию дом № 23 (строительный); дом № 31, 31/1 (строительный). Однако, указанные объекты продолжают оставаться в границах земельного участка, арендуемого ОАО "УКС".
Постановлением администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518 "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР" утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане в кадастровом квартале 56:44:0202001:11.
На основании утвержденной схемы проведено межевание земельного участка площадью 259734 кв. м. В результате раздела земельного участка из него были образованы десять земельных участков, на каждом из которых предполагается строительство одного объекта строительства:
- девять вновь образованных земельных участков переданы ОАО "УКС" и внесены изменения в договор аренды земельного участка № 6/л-215юр от 21.11.2006,
- один земельный участок площадью 114 кв. м (пункт 6 Постановления администрации г. Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п) образован из площади 46 кв. м находящейся в муниципальной собственности и площади 68 кв. м находящейся в государственной собственности.
Постановлением администрации г. Оренбурга от 14.09.2012 № 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п" внесены изменения в п. 4.10 Постановления администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518 в части уточнения площади земельного участка.
В дальнейшем, Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 28.06.2013 № 3060-р уточнены характеристики земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202001; 146 по улице Салмышской, 43/3.
Как указывает заявитель, в связи с изменением предмета договора подписано дополнительное соглашение от 13.12.2012 к договору аренды № 6/л-215юр от 21.11.2006.
Однако, регистрирующим органом отказано в государственной регистрации дополнения на том основании, что "изменение кадастрового номера приводит к невозможности государственной регистрации изменений, вносимых в договор аренды в связи с разделом земельного участка".
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12 февраля 2014 года по делу № А47-4964/2013 отказано в удовлетворении заявленных Открытым акционерным обществом "Управление капитального строительства" требований о признании незаконным решения Управления Росреестра по Оренбургской области от 22.04.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 6/л-215юр от 21.11.2006, обязании Управления Росреестра по Оренбургской области зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 6/л-215юр от 21.11.2006.
Таким образом, в судебном порядке подтверждено отсутствие правовых оснований для изменения исходного земельного участка.
Однако, на основании постановления администрации г. Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п земельные участки, образованные в результате раздела из исходного земельного участка, поставлены на кадастровый учет.
В данном случае, кадастровый учет, как указывает заявитель, носит временный характер, так как право аренды на вновь образованные земельные участки либо объекты недвижимости, расположенные на них, не были зарегистрированы в ЕГРП (ч. 4 ст. 24, ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
После окончания строительства детского сада на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202001:146 (этот участок образован из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202001:11) детский сад был введен в эксплуатацию.
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 28.06.2013 № 3060-р "Об уточнении характеристики земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202001:146 по улице Салмышской, 43/3" уточнена характеристика земельного участка под детским садом. При этом, администрацией зарегистрировано право оперативного управления на здание детского сада (запись регистрации 56-56-01/263/2013-363 от 29 июля 2013 г.).
В результате государственной регистрации права оперативного управления и права на земельный участок кадастровый учет образованного земельного участка под детским садом (с кадастровым номером 56:44:0202001:146) являлся постоянным. Соответственно, преобразуемый земельный участок (с кадастровым номером 56:44:0202001:11, имеющий обременения) снят с кадастрового учета (ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Вместе с тем, снятие с кадастрового учета исходного земельного участка, имеющего обременения, привело к нарушению прав следующих субъектов:
1) арендатора земельного участка - ОАО "УКС";
2) залогодержателей данного земельного участка - участников долевого строительства по более чем 400 сделкам;
3) банков, выдавших участникам долевого строительства ипотечные кредиты на покупку квартир.
Заявитель указывает, что именно Постановление администрации г. Оренбурга от 12.10.2010 № 7518 явилось основанием для раздела земельного участка, и дальнейшей постановки на кадастровый учет образованных земельных участков.
На основании изложенного заявитель считает указанное постановление незаконным.
Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Заявитель просит признать недействительным:
- постановление администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР",
- постановление администрации г. Оренбурга от 14.09.2012 № 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п",
- распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 28.06.2013 № 3060-р "Об уточнении характеристики земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202001; 146 по улице Салмышской, 43/3";
Заявитель обратился в арбитражный суд 10.04.2014.
Правовая природа срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не определена как пресекательного, что не препятствует арбитражному суду восстановить указанный срок, если он был пропущен по уважительной причине.
Установление в законе сроков для обращения в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений. Поскольку несоблюдение установленного срока в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.
Поскольку нормы Кодекса не содержат перечня уважительных причин, при наличии которых суд может восстановить срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, право установления наличия этих причин и их оценки принадлежит суду первой инстанции.
Как следует из материалов судебного дела, до 09.04.2014 существовала правовая неопределенность в вопросе наличия нарушения прав и законных интересов общества, поскольку 09.04.2014 обществом получено уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
При данных обстоятельствах суд считает, что срок обращения в суд был пропущен по уважительным причинам, не связанным с пренебрежительным отношением заявителя к процессуальным правам и обязанностям.
Пропущенный лицом, добросовестно отнесшимся к процессуальным правам и обязанностям, процессуальный срок следует восстановить. Иначе, будет нарушено гарантированное ч. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950, ратифицированной Федеральным законом от 30.03.1998 № 54-ФЗ, ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, право на судебную защиту.
В связи с чем, заявленное ходатайство о восстановлении срока подачи заявления в суд, следует удовлетворить.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определен порядок проведения государственной регистрации прав.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ), в том числе, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 001:0011 в силу ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в соответствующий раздел ЕГРП внесены записи о залоге.
В связи с разделом исходного земельного участка заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 6/л-215юр от 21.11.2006.
Заключение дополнительного соглашения свидетельствует о совершении действий по распоряжению предметом договора аренды. Распоряжение, владение и пользование вещью, являются различными правомочиями лица, имеющего право собственности или иное вещное право в отношении такого объекта недвижимости.
Пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержит следующие разъяснения применения правил о договоре аренде.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Вместе с тем, суд первой инстанции исходит из требований, установленных частью 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве. В соответствии с указанной нормой права возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, в случае осуществления долевого строительства для обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) право аренды застройщика на соответствующий земельный участок находится в силу закона в залоге у участников долевого строительства.
Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 001:0011 в силу ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в соответствующий раздел ЕГРП внесены записи о залоге.
При отсутствии в материалах судебного дела доказательств обратного, суд первой инстанции считает, что в соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве залог права аренды исходного земельного участка является действующим обременением земельного участка, поскольку застройщиком не переданы участникам долевого строительства все объекты долевого строительства.
В материалах судебного дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности первого лица (участника долевого строительства) на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном на соответствующем земельном участке. В то время как ЕГРП по состоянию на дату принятия оспариваемого решения содержал записи об указанных обременениях: об аренде земельного участка, а также о залоге права аренды застройщика.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции приходит к выводу о том, что исходный земельный участок не передан в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, при наличии указанного факта у заявителя и заинтересованного лица отсутствуют правовые основания для внесения изменений в указанный договор посредством заключения дополнительного соглашения.
Следует учитывать, что обременения также не сохраняются автоматически на образованном при разделе земельном участке (ч. 6 ст. 11.8 ЗК РФ) судом первой инстанции отклоняются исходя из следующего.
Как указано в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Суд первой инстанции исходит из того, что при урегулировании взаимных интересов стороны договора аренды не вправе допускать нарушение императивных требований закона, в том числе, обязаны обеспечить исполнимость предусмотренного законом обременения земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, условие о том, что договор аренды заключается в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 001:0011 (исходного земельного участка) является существенным условием указанного договора.
Суд первой инстанции исходит из того, что действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность изменения предмета договора посредством внесения изменений в его условия. В таком случае фактически прекращает свое действие заключенный договор аренды объекта недвижимости и стороны приходят к соглашению о заключении нового договора в отношении нового объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. При этом выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Частью 6 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Пунктами 4, 5 статьи 22.2 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Правила, предусмотренные п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации об автоматическом сохранении залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении каждого из образуемых участков (часть 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ), не могут быть истолкованы как допускающие возможность изменения предмета залога без согласия участников долевого строительства исходя из следующего:
Как следует из п. 9 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. Таким образом, анализируемые отношения не подлежат регулированию Земельным кодексом Российской Федерации.
Особенностью рассматриваемой ситуации является невозможность сохранения записей об обременении земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 001:0011 в пользу участников долевого строительства, ввиду отсутствия регулирования арендных отношений по поводу всех образованных из исходного земельных участков.
Между тем, по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 4, 5 статьи 22.2 Закона о государственной регистрации продолжение существования обязательственных отношений (в результате заключения новых либо изменения ранее заключенных договоров аренды) должно иметь место в отношении всех образуемых и измененных земельных участков.
На основании изложенного суд первой инстанции приходит к выводу, что при вынесении оспариваемых ненормативных правовых актов допущено нарушение требований ч. 1, ч. 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве. В силу императивных требований указанных норм права в залоге должно находиться право аренды всей площади исходного земельного участка.
В данном случае право сторон договора аренды на совершение распорядительных действий ограничено нахождением в залоге права застройщика на аренду земельного участка общей площадью 259 734 кв. м (исходного земельного участка).
Таким образом, Постановление администрации г. Оренбурга от 12.10.2010 г. № 7518, принятое с учетом постановления администрации г. Оренбурга от 14.09.2012 № 2291-п, Распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 28.06.2013 № 3060-р, явились основанием для раздела земельного участка и дальнейшей постановки на кадастровый учет образованных спорных земельных участков (с учетом уточнений и изменений их характеристик в дальнейшем).
При данных обстоятельствах суд первой инстанции приходит к выводу о том, что указанные ненормативные правовые акты по своему содержанию нарушают требования и ограничения, предусмотренные Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
При этом, в результате вынесения оспариваемых постановлений и распоряжения общество не имеет возможности продлить договор аренды земельного участка. Соответственно, созданы препятствия в получении разрешения на строительство многоквартирных домов или продолжения разрешения на строящиеся дома без действующего договора аренды.
Кроме того, в результате раздела исходного земельного участка обществу затруднено осуществление функции застройщика в части заключения договоров долевого участия в строительстве, договоров уступки прав по долевому участию.
При данных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.
Судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 4 000 рублей следует отнести на администрацию и взыскать в доход заявителя на основании ст. 110 АПК РФ.
Судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 2 000 рублей следует отнести на департамент и взыскать в доход заявителя на основании ст. 110 АПК РФ.
Излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 4 000 рублей возвратить обществу из Федерального бюджета Российской Федерации на основании пп. 1 п. ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110 ст. ст. 49, 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

решил:

1. Ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока для обжалования ненормативных правовых актов удовлетворить. Восстановить пропущенные по уважительной причине сроки для оспаривания ненормативных правовых актов.
2. Уточнение заявленных требований принять.
3. Заявленные требования удовлетворить.
Признать недействительным постановление администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР".
Признать недействительным постановление администрации г. Оренбурга от 14.09.2012 № 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12.10.2010 № 7518-п".
Признать недействительным распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 28.06.2013 № 3060-р "Об уточнении характеристики земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202001;146 по улице Салмышской, 43/3".
Обязать заинтересованных лиц устранить нарушение прав и законных интересов заявителя.
Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами: 56:44:0202001:146, 56:44:0202001:147, 56:44:0202001:148, 56:44:0202001:149, 56:44:0202001:150, 56:44:0202001:151, 56:44:0202001:152, 56:44:0202001:153, 56:44:0202001:154, 56:44:0202001:145.
Восстановить сведения в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202001:11.
4. Взыскать с Администрации города Оренбурга (460000, г. Оренбург, ул. Советская, 60) в пользу заявлению Открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" (г. Оренбург) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 (четыре тысячи) рублей.
Исполнительный лист на взыскание судебных расходов по уплате государственной пошлины выдать заявителю после вступления решения суда в законную силу.
5. Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (460000, г. Оренбург, ул. Советская, 60) в пользу заявлению Открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" (г. Оренбург) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.
Исполнительный лист на взыскание судебных расходов по уплате государственной пошлины выдать заявителю после вступления решения суда в законную силу.
6. Излишне уплаченную на основании платежного поручения № 704 от 21.04.2014 государственную пошлину в сумме 4 000 (четыре тысячи) рублей возвратить Открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства" (г. Оренбург) из Федерального бюджета Российской Федерации, выдав справку после вступления решения в законную силу.
7. Копии решения направить лицам, участвующим в деле.
Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Челябинск), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья
А.А.АЛЕКСАНДРОВ


------------------------------------------------------------------